作者：吉祥
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不管是“无事不登三宝殿”节目，还是我们的微信公众号“美国生活情报局”，最近都收到关于“涨房租”的问题–
那么为什么很多房东要在2019年末之前涨房租呢？
因为就在今年的10月8号，加州州长纽森签署通过了AB1482法案。
AB1482法案是什么？
AB1482法案是由旧金山华裔州众议员邱信福（David Chiu）提出。该法案规定：从2020年1月1日起，凡屋龄超过15年的公寓，溯及2019年3月15日，每年涨租限制在5%外加通货膨胀，直到2030年。AB1482法案并且保护住满一年房客，房东赶人一定要先提出正当理由，不过并不溯及2019年3月。
（州长纽森签署法案，左三为邱信福议员|图片来自mercurynews）
下面，小编就以自己查询到的各种资料来为大家解读一下AB1482法案到底是个啥法案！
1）详解AB1482法案
AB1482法案内所规定的是公寓（Apartments）和多单位住所。为了鼓励新建房屋，过去15年内建的公寓和独立屋都可以豁免租金上涨封顶，但独立屋如果是公司或其它投资机构拥有则不能豁免。也就是说，如果出租屋的房东不是个人的话，也将会受到AB1482的管制。
根据该法案，虽然房租的涨幅限制为5%，但是，还要加上通货膨胀率（CPI）。2019年，洛杉矶的通膨率为3.3，所以总的调涨率就变成了8.3%。
举例说明：小明一家三口现在租房每月1500元房租，到2020年1月1日以后，房东可以上涨8.3%，每个月要多付$124.5.一年下来，就要多付1494美元。
而且，根据这个法案，到了2021年，房东又可以继续涨大约8%的房租，那时候，每个月就要付1754.46美元。
其实，在没有这个法案推出之前，房东并不会轻易的涨房租。即使调涨，幅度也在3%~5%左右。所以很难说这个法案是有利于租客的。
（图片来自加州公寓协会）
2）趁着年底之前涨房租可以吗?
就在近期，南加州一些城市的房东开始大幅调涨房租，以防明年的法案实施。
而洛杉矶市也紧急推出了法案，限制房东在明年法案实施之前调涨房租。但是南加州的其他城市就暂时没有推出相关的法律了。
其实，根据AB1482法案内容规定，2019年的3月15日为房租基准日。明年房租涨价的基础是要按照今年3月15日之前的房租来调整。即使你在年底之前涨了房租，到明年1月1号你还是要恢复到2019年3月15日之前的房租价格。
不过，对于房东已经调涨并且拿到的房租，这个法律并无规定要退回。该法案也没有说明谁应该来监管房东是不是把租金调回了3月15日。租客也没有渠道去申诉。
以上来看，这个法案似乎是偏向于房东一方的。这难道不是违背了这个法案的“初衷”吗？
3）租客离开或者不离开，房东也受伤
其实也不尽然，因为房东也可能是受伤的一方。
首先，AB1482法案增加了”合理逼迁”（Just cause eviction）的保护条例，即对于居住超过一年的租客，房东必须要有房客违反租约的”正当理由”才能逼迁。“赶房客”更加难了！
其实，如果房东真的与租客对簿公堂的话，房东损失的其实更多。因为这种租客都会有免费律师，而房东则是要自己掏钱请律师。而且，在法院判决之前，租客依然可以住在里面。
另外一方面，如果房东大幅调涨房租，可能会逼租客离开。房屋则需要重新清洁，然后上市招租。以小明一家人为例，如果他们现在的房东要涨价124美元，但是小明觉得太贵而离开。那么，这间房屋空置下来一个月，房东则损失了1500美元。如果空的时间越长，则损失的越多。
所以，房东也要注意，不是趁着年底之前赶紧加租就是最好的解决办法。
4）加州的住房问题还是需求大于供给
造成加州住房问题的根本原因，是需求远远大于供给。而供需比的不平衡造成了加州房价的居高不下和租金高昂。
根据调查，到2025年，加州届时将会需求180万套住宅。而根据加州房屋与社区发展局的报告，加州每年增加新屋的数量为仅为8万套。
到了2050年，加州人口将达到5000万，而其中40%居民将居住在南加州。因此，为了满足日益增长的人口，每年还需要额外的6万9000套住宅。
但是，加州对于建商的要求和法案众多，包括对环境的影响等，而一旦进入审批程序，就需要几年的时间才能完成！
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